Una liberación parcial de gravamen es una forma de dividir una propiedad hipotecada. Imagine que es usted dueño de 3 acres de terreno y un desarrollador le hace una oferta para comprar uno de esos acres para un proyecto de construcción. Al completar una liberación parcial de gravamen, su prestamista puede permitirle vender esa acre mientras continúa manteniendo un gravamen sobre el resto de la propiedad hasta que pague su hipoteca por esa parte que aun le corresponde.
Entonces, puede pensar en una liberación parcial de gravamen como el contrato legal necesario para llevar a cabo una transacción que afecta la cantidad de propiedad o los derechos de propiedad que garantizan su hipoteca. Ejemplos de esas transacciones incluyen:
- Vender parte de una propiedad hipotecada
- Subdivisiones (dividir una propiedad en porciones separadas para la venta o el desarrollo)
- Derecho de servidumbre (acceso para empleados de servicios públicos, acceso público, acceso privado, etc.)
- Agregación de terrenos
- Arrendamientos de derechos de petróleo, gas o minerales
- Expropiaciones y dominio eminente (cuando el gobierno se apropia de una propiedad privada para uso público)
- Particiones (dividir una propiedad entre co-propietarios)
- Sustituciones de propiedades (intercambiar la propiedad que se tiene como garantía de la hipoteca por una nueva propiedad)
- Arrendamientos para estructuras semipermanentes (aerogeneradores, torres de telefonía celular, etc.)
Elegibilidad
Los criterios de elegibilidad para una liberación parcial de gravamen variarán dependiendo del tipo de transacción que desee llevar a cabo. Pero, para la mayoría de las transacciones son los siguientes:
- Antiguedad del préstamo: Deben haber pasado al menos 12 meses desde que se originó su hipoteca
- Préstamo al día : Su hipoteca no debe haber estado más de 30 días vencida más de una vez, o de lo contrario en incumplimiento, durante los últimos 12 meses
- Proporción de préstamo a valor (Loan-to-Value Ratio): La proporción entre el saldo principal no pagado de su hipoteca y el valor de su propiedad después de la transacción debe ser aceptable, típicamente por debajo del 60%
- Sin liberación de responsabilidad: La transacción no debe resultar en que el prestatario (alguien incluido en la hipoteca) sea liberado de la responsabilidad de la hipoteca
- Gravamen prioritario: La prioridad del gravamen del prestamista no puede verse afectada por un gravamen subordinado
- Accesible: La propiedad debe permanecer accesible a través de vías públicas
- Si hay consideración en efectivo (si alguien le paga a usted en la transacción):
-
- Cualquier disminución en el valor de la propiedad a partir de la transacción no puede ser mayor que la cantidad de dinero que reciba
- La cantidad en efectivo debe ser igual o mayor al valor justo de mercado de la parte de su propiedad que se libera del gravamen
- Después de restar los costos de completar la transacción del monto de dinero que recibió, debe utilizar cualquier fondo restante para pagar su hipoteca o mejorar su propiedad
Comenzando
Estamos aquí para ayudarlo. Sin embargo, el proceso de obtener una liberación parcial de gravamen puede ser complejo y no podemos asesorarlo sobre la mejor manera de completar una transacción, las implicaciones fiscales o las regulaciones legales o de zonificación. Recomendamos que trabaje con un abogado de bienes raíces o un agente de título; ellos lo guiarán a través de todo el proceso y lo ayudarán con toda la documentación. Para comenzar, puede enviar por correo electrónico su solicitud de liberación parcial de gravamen a mortgage-amendment@valon.com. Por favor, incluya:
- “Partial Lien Release” (liberación parcial de gravamen) en la línea de “Subject” (asunto) para que podamos enviar su solicitud al representante correcto y comenzar a ayudarlo de inmediato
- Una explicación de la transacción propuesta con la mayor cantidad de detalles que pueda proporcionar
Si está trabajando con un abogado de bienes raíces o un agente de título, asegúrese de agregarlos como terceros autorizados para que podamos comunicarnos directamente con ellos.
A partir de ahí, trabajaremos con usted y su abogado o agente de título para completar la transacción.
Documentos iniciales requeridos
La lista de documentos que deberá proporcionarnos antes de que podamos revisar su solicitud variará según la transacción en cuestión, pero los documentos comúnmente requeridos incluyen:
- Un levantamiento topográfico o plano que muestre su propiedad, la ubicación y las modificaciones propuestas al terreno afectado por la transacción, y la ubicación de todas las estructuras en su propiedad
- La descripción legal original y revisada de la propiedad
- Una carta de intención de su parte o una copia del acuerdo de compra
- Una copia del instrumento de liberación o acuerdo de modificación en borrador - su abogado o agente de título le ayudará a preparar este documento, y hay ciertos requisitos legales para el documento que podemos discutir con ellos
Otros documentos requeridos
Una vez que recibamos y revisemos los documentos iniciales mencionados anteriormente, podemos ayudarle a reunir los documentos restantes que necesitaremos para aprobar la transacción, que a menudo incluyen:
- Si Fannie Mae es el propietario de su hipoteca, Formulario 236 de Fannie Mae
- Si Freddie Mac es el propietario de su hipoteca, Formulario 715 de Freddie Mac
- Para la mayoría de las transacciones, documentación de una tasación/avalúo reciente (explicado a continuación)
- Prueba de registro: después de que aprobemos su liberación parcial, y su abogado o agente de título le ayude a registrar la transacción en la oficina del registrador de su condado o en la oficina de registros de tierras, deberá enviarnos una copia del documento registrado
- Prueba de que todas las autoridades fiscales aplicables fueron notificadas para el ajuste de las evaluaciones aplicables de la propiedad
Aceptamos copias de todos los documentos por correo electrónico a mortgage-amendment@valon.com o por correo postal a:
Valon Mortgage, Inc.
9450 SW Gemini Dr.
PMB 28754
Beaverton, OR 97008
Honorarios y Costos
Aunque Valon no imputa ninguna tarifa propia por liberaciones parciales de gravamen, es probable que tengamos que solicitar una tasación/avalúo como condición para aprobar la transacción. El costo de una tasación dependerá de su ubicación, propiedad y condiciones del mercado, pero podría costar hasta $1,200 o más. Le notificaremos el costo y obtendremos su aprobación antes de solicitar una tasación en su nombre. Lo mismo se aplica para una búsqueda de título, que a menudo cuesta alrededor de $250 pero varía según la ubicación de su propiedad.
Ciertas transacciones pueden exigir otros honorarios también. Su abogado o agente de título puede ayudarle a identificar cualquier honorario específico basado en su transacción particular.
También, si el saldo principal impago de su hipoteca es demasiado alto para completar la transacción (es decir, no tiene una relación Deuda-Ingreso o LTV aceptable), deberá pagar el capital de su hipoteca hasta un nivel aceptable antes de continuar. En ese caso, le informaremos la cantidad de capital que necesita pagar en la transacción.
Para resumir, los honorarios y costos que probablemente necesitará pagar incluyen:
- Tasación/Avalúo: hasta $1,200 o más (no reembolsable)
- Registro de título: alrededor de $250 (no reembolsable)
- Honorarios específicos de la transacción: pregunte a su abogado o agente de título
- Pago de reducción principal: le informaremos si esto es necesario y la cantidad necesaria
¿Preguntas?
Para cualquier pregunta o solicitud relacionada con transacciones de terrenos o liberaciones parciales de gravámenes, no dude en enviarnos un correo electrónico a mortgage-amendment@valon.com.